戶籍政策對房地產有啥影響?這地商品房成交創紀錄

2019-04-15 來源:網絡整理|

核心提示:原標題:二三線房市走入戶籍新政行情“這個政策,我們也是在發布后才知道,之前沒有半點消息。”4月10日,一位H股上市的房企人士表示,年初其所在公司在制定2019

  原標題:二三線房市走入戶籍新政行情

  “這個政策,我們也是在發布后才知道,之前沒有半點消息。”4月10日,一位H股上市的房企人士表示,年初其所在公司在制定2019年銷售目標時,對2019年樓市信心要高于2018年。

  所謂“政策”,指的是4月8日國家發改委發布的《2019年新型城鎮化建設重點任務》(以下簡稱為《任務》),其中建議在原有基礎上,城區常住人口300萬以下的城市應當全面取消落戶限制;城區常住人口300萬-500萬人口的城市應當放開放寬落戶條件。

  全國有75個城市將受到這一政策影響,其中66個城市被建議要放開、放寬落戶限制,為一些城市引進人才創造了條件。對于這些城市來說,能夠引入高素質人才,不僅為當地經濟和產業發展注入活力;同時客觀上拓寬房地產市場需求端基數。

  據不完全統計,從2017年以來,全國有30多個城市發布了60多個關于戶籍、人才等方面政策。這些實施人才和戶籍新政的二三線城市,與實施棚改政策三四線城市,在317樓市調控實施之后,輪番交替支撐起中國房地產市場繼續增長。

  “一線城市不敢松動,三四線市場已經透支,調整意義不大,所以我們判斷今年二線和強三線會撐起大梁。”上述房企負責人表示,他們并非提前獲得政策出臺的消息,而是在對形勢判斷上“不謀而合”。

  戶籍新政

  截止2017年底,城區常住人口超過500萬的城市有9個,其中1000萬常住人口的城市有上海、北京、深圳、吉林和重慶。城區常住人口500萬到1000萬的城市有廣州、天津、成都和南京等4個城市。

  在《任務》中,建議城區常住人口超過500萬的城市要調整完善積分落戶政策,大幅增加落戶規模、精簡積分項目,探索差別化精準化落戶政策。差別化落戶政策是城區和新區、所轄區縣制定差別化落戶條件。

  對于城區常住人口300萬到500萬的城市,《任務》建議放開或放寬落戶限制。其中特別要求取消重點群體的落戶限制。全國符合這一條件城市共有12個,主要為武漢、沈陽、西安、鄭州、杭州等二線省會城市或區域中心城市。

  所謂重點群體,國家發改委規劃司相關負責人在《問答》中對此進行專門解讀,主要指在城鎮穩定就業生活的新生代農民工、在城鎮就業居住5年以上和舉家遷徙的農業轉移人口、農村學生升學和參軍進入城鎮人口。

  另外,城區常住人口在100萬到300萬的城市共有54個,其中有青島、石家莊、蘇州、南昌、無錫、合肥、洛陽、南寧、貴陽、東莞、烏魯木齊和汕頭等12個城市人口超過200萬。未來這些城市將全面取消落戶限制。

  中指院數據顯示,2018年土地出讓金收入前20強城市大部分為二線及強三線城市,其中重慶、天津、成都和南京等四個城市的城區常住人口均超過500萬。武漢、西安、昆明、鄭州、濟南等五個城市的市區常住人口在300萬-500萬之間。佛山、蘇州、寧波、青島、常州和石家莊等6個城市則屬于城區常住人口300萬以下城市。

  在2019年第一季度土地出讓金收入前20強城市中,杭州、天津、蘇州、西安、鄭州、武漢、重慶、佛山、青島、南京、成都、昆明等12個城市再次上榜。還新增了沈陽和太原兩個城區常住人口超過300萬的城市,以及福州、南寧、合肥等三個人口超過城區常住人口在200萬左右的城市。

  66城受益

  在剛剛過去的3月份及4月上半月,南京、蘇州、寧波、南昌等多個城市出現搶地潮,而在2018年下半年,這些城市都不同程度出現土地流拍現象。這種轉變源于2018年底到2019年出一些二三線城市在限價、限貸、人才落戶等政策的調整。

  落戶政策調整對樓市直接影響最為明顯的是西安市,與其他城市落戶需要三個月左右時間相比,西安落戶政策堪稱神速,前后只需要一周的時間就可以完成。放寬落戶限制后,一年半時間里,西安新增戶籍人口接近150萬。

  得益于人口增加帶來的紅利,2018年西安市商品房銷售面積為2265.4萬平方米,超過了2017年限購后銷售水平,也超過2016年限購前的成交量。創下西安商品房歷史成交記錄,戶籍政策對房地產影響由此可見一斑。

  中國城市規劃設計研究院副總規劃師朱波表示,對于房地產來說,一方面是人口的集聚,人口往哪里流動,直接影響了當地的經濟發展乃至房地產市場;另一方面是城市的發展動力,城市發展動力是否強勁,或者是否有發展預期,決定了人口和要素是否向該城市流動。

  華創證券的研究報告顯示,2017年南京、杭州、武漢和西安等城市戶籍人口增速都達到了歷史峰值,新增人才落戶增長率是城市自然人口增長率的4-6倍。如果將新增戶籍人口選擇落戶后1、3、5年購買房產(套均90平方米),估算年均購房需求影響2017年商品房成交分別為78%、26%和16%。《任務》覆蓋的城市有75個,合計城區人口為2.3億,在全國城鎮人口中占比58%。華創證券報告推斷,75個城市住宅銷售面積占比全國達到50%以上,“本次落戶制度放寬將加速戶籍城鎮化率的提升,并一定程度上淡化住房限制的約束,從而提振一二線城市和強三四線城市住宅需求。”

  國家發改委城市和小鎮改革發展中心輿情部主任易鵬表示,從這次的公布的任務來看,我國城鎮化的發展天平越來越傾向于市場化選擇,鼓勵從資源配置角度吸納更多的就業崗位。在一線城市開始疏解人口的前提下,以二線省會為主的城市,將會獲得更多的發展機遇。

  不過,北京理工大學房地產研究所所長周畢文指出,新型城鎮化建設政策的實施將為城市帶來一部分非限購人群,對于房地產而言,“可能會帶來租房需求,未必帶來新的購房需求。”未來房地產行業的走向,還是要根據市場的真實需求來判斷。

  在2018年房企業績報告土地儲備城市布局中,成都、重慶、杭州、南京、蘇州、寧波等城市出現頻次極高;此外鄭州、南寧、南昌、貴陽、沈陽、濟南、青島、石家莊等城市也備受開發商青睞。

  房企在行動

  在2018年房企銷售榜排名第10的龍湖集團,全年營收為1157.99億元,,其中杭州為189.42億元,重慶為148.11億元,兩個城市均超過百億。此外成都、寧波、青島、濟南等二線城市的營收貢獻也都超過50億元。

  2018年業績報告顯示,截止2018年底,土地儲備總建筑面積為6636萬平方米,權益建筑面積4559萬平方米。龍湖集團營銷口人士透露,按照目前規劃的開發節奏,這些土地可以滿足龍湖四年開發需要。

  目前龍湖土地儲備建筑面積中,煙臺最多達到705.21萬平方米,其次為濟南的466.62萬平方米。另外北京、沈陽、青島、天津和石家莊等城市的土地儲備建筑面積葉軍超過百萬平方米。

  上述龍湖人士告訴經濟觀察報,2019年龍湖希望重點布局全國五大區域。在西部、環渤海和長三角區域土地儲備較為充足的基礎上,下一步龍湖將在華南、華中區域加大拿地力度。同時也擇機在長三角尋找新的機遇。

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